A assessoria jurídica na incorporação imobiliária abrange as duas pontas: a proteção do incorporador, responsável pelo empreendimento, e a proteção do consumidor, adquirente da unidade.
Nesse sentido, a incorporação imobiliária, para o direito registral imobiliário, é uma atividade empresária que envolve a articulação entre construtores e compradores, a fim de possibilitar a venda de unidades imobiliárias.
Por isso, se o proprietário do terreno inicia suas obras, mas, não possui o desejo de vender as unidades, não estamos falando de incorporação imobiliária. Aqui, é necessária a intenção e venda, pois, afinal, se trata de uma atividade empresarial.
Pode-se dizer, portanto, que a incorporação imobiliária representa também uma etapa, que possui início, meio e fim. O fim da incorporação é a averbação da construção e a instituição de condomínio com as suas especificações.
Sendo a incorporação imobiliária uma etapa, com início, meio e fim, tem-se que o seu início envolve não somente o planejamento estrutural, mas também, financeiro. É nesse momento que o incorporador analisa a viabilidade financeira para que a obra seja entregue nas mãos do comprador, dentro do prazo estipulado.
Quando a palavra é planejamento financeiro, sabemos que a dinâmica do empreendimento imobiliário inclui as intempéries advindas das oscilações econômicas do país, o que pode conduzir a um cenário de frustração, seja para o incorporador, com a sua falência e a impossibilidade de executar a construção, seja para o consumidor, com o atraso ou a ausência da conclusão das obras.
Com base em um histórico brasileiro de obras inacabadas e insegurança jurídica, surge o dito “regime de afetação”, a fim de proteger os compradores (e, também, os credores do empreendimento), sendo uma garantia de que o valor pago pela aquisição da unidade imobiliária seja utilizado no empreendimento em si.
Nesse contexto, o regime de afetação surgiu para proteger os adquirentes e demais credores da obra assegurando que os valores desembolsados na aquisição das unidades ou para financiamento dos trabalhos fossem realmente utilizados no empreendimento, afastando, assim, os desvios de valores, seja em razão da conduta do incorporador ou, até mesmo, em decorrência de condenações judiciais.
De forma técnica, o patrimônio de afetação, nada mais é do que um instituto criado por força da Lei n.º 10.931/2004, que determina a separação do terreno, dos direitos e deveres que estejam vinculados ao empreendimento, do patrimônio particular do incorporador. Trata-se de uma “segregação patrimonial”, em que este patrimônio/terreno responde exclusivamente pelas dívidas e obrigações que se origem dessa incorporação.
Lei. 4.591. Art. 31 – A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Na prática, existem duas possibilidades de instituir o patrimônio de afetação: no ato de registro da incorporação, através da declaração de afetação ou através da apresentação desta informação no próprio memorial de incorporação, documento imprescindível para o registro de incorporação.
Em resumo, o patrimônio de afetação serve, objetivamente, para proteger o consumidor/adquirente das unidades imobiliárias. E aqui surge uma dúvida importante: essa proteção é absoluta?
Não, uma vez que o terreno, as acessões, assim como os bens e direitos vinculados à incorporação se destinam à execução daquela incorporação. Logo, havendo dívidas para com os fornecedores contratados pelo incorporador para executar aquela obra, em específico, poderá haver a hipoteca de bens desse patrimônio de afetação. Essa hipoteca pode, inclusive, atingir as unidades, a fim de satisfazer, por exemplo, a entrega de insumos para que a obra seja finalizada.
Perceba que cada incorporação deve ser analisada de acordo com as suas peculiaridades. Abordar a temática que envolve o termo patrimônio de afetação não é uma fórmula exata, simples e genérica, sendo indispensável a contratação de um advogado especialista em direito imobiliário para assessorar tanto o incorporador, quanto o consumidor.
